Namo administratorius pagal adresą: kaip rasti ir ką svarbu žinoti?

Kasdienybėje dažnai susiduriame su įvairiais klausimais, susijusiais su mūsų būstu, ypač jei gyvename daugiabutyje. Nuo paprastų komunalinių problemų, tokių kaip laiptinės apšvietimas ar neveikiantis liftas, iki rimtesnių situacijų, pavyzdžiui, stogo pratekėjimo ar šildymo sistemos gedimų – visa tai reikalauja atsakingo asmens ar įmonės įsikišimo. Tas atsakingas subjektas yra namo administratorius. Tačiau ką daryti, jei nežinote, kas administruoja jūsų namą, o turite tik adresą? Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kaip rasti namo administratorių pagal adresą, kokios yra jo funkcijos, teisės bei pareigos, ir kaip efektyviai bendrauti sprendžiant įvairias problemas.

Kas yra namo administratorius ir kodėl jis reikalingas?

Namo administratorius – tai fizinis arba juridinis asmuo (įmonė), kuriam daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai yra pavedę administruoti bendrojo naudojimo objektus. Paprastais žodžiais tariant, administratorius rūpinasi visu tuo, kas name yra bendra: laiptinėmis, koridoriais, stogu, pamatais, inžinerinėmis sistemomis (šildymo, vandentiekio, kanalizacijos, elektros), liftu, namui priskirta teritorija ir kitais bendro naudojimo objektais. Administratoriaus veikla yra reglamentuojama Lietuvos Respublikos įstatymais, ypač Civiliniu kodeksu bei Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymu, jei name įsteigta bendrija, arba Vyriausybės patvirtintomis Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinėmis nuostatomis.

Administratorius yra būtinas tam, kad būtų užtikrinta tinkama namo priežiūra, savalaikis gedimų šalinimas, remonto darbų organizavimas ir finansų valdymas. Be administratoriaus, daugiabučio namo gyventojams būtų sudėtinga patiems koordinuoti visus šiuos procesus, rinkti lėšas ir priimti sprendimus dėl bendro turto.

Administratorių gali paskirti savivaldybė, jei gyventojai patys neišsirenka administratoriaus ar neįsteigia bendrijos. Taip pat gyventojai balsų dauguma gali patys pasirinkti norimą administruojančią įmonę arba įsteigti namo savininkų bendriją, kuri pati vykdys administravimo funkcijas arba samdys administratorių.

Kodėl gali prireikti ieškoti namo administratoriaus?

Poreikis sužinoti, kas yra jūsų namo administratorius, gali kilti dėl įvairių priežasčių:

• Avarijos ar gedimai: Pranešti apie įvykusią avariją (pvz., trūkusį vamzdį, elektros gedimą) ar pastebėtus defektus bendrojo naudojimo patalpose (pvz., neveikiantį laiptinės apšvietimą, sulūžusias pašto dėžutes).
• Planuojami darbai: Sužinoti apie planuojamus remonto ar renovacijos darbus name, jų terminus ir eigą.
• Mokesčiai ir ataskaitos: Išsiaiškinti klausimus, susijusius su administravimo mokesčiais, gauti finansines ataskaitas apie namo lėšų panaudojimą.
• Pasiūlymai ir skundai: Pateikti pasiūlymus dėl namo priežiūros gerinimo ar išreikšti nepasitenkinimą teikiamomis paslaugomis.
• Teisiniai klausimai: Gauti informaciją, reikalingą sprendžiant įvairius teisinius klausimus, susijusius su nekilnojamuoju turtu.
• Dalyvavimas namo valdyme: Sužinoti apie organizuojamus gyventojų susirinkimus, darbotvarkę ir priimamus sprendimus.

Nežinant, kas yra administratorius, tampa sudėtinga operatyviai spręsti iškilusias problemas ir ginti savo, kaip būsto savininko, teises.

Kaip rasti namo administratorių pagal adresą?

Jei turite tik namo adresą ir norite sužinoti, kas jį administruoja, yra keletas būdų, kaip tai padaryti. Pradėkite nuo paprasčiausių ir pereikite prie oficialesnių paieškos metodų.

1. Informacija daugiabutyje ir kaimynų pagalba

Pirmiausia atidžiai apsidairykite savo namo laiptinėje. Dažnai informacija apie administratorių, jo kontaktiniai duomenys (telefonas, elektroninis paštas, adresas) bei avarinės tarnybos numeris būna pateikti skelbimų lentoje. Tai pats greičiausias ir paprasčiausias būdas gauti reikiamą informaciją.

Jei skelbimų lentoje informacijos nėra arba ji neaiški, pasiklauskite kaimynų. Ilgiau name gyvenantys žmonės tikrai žinos, kas administruoja pastatą, arba bent jau turės senesnių sąskaitų už komunalines paslaugas, kuriose ši informacija turėtų būti nurodyta.

2. Komunalinių paslaugų sąskaitos

Atidžiai peržiūrėkite savo ar kaimynų gautas sąskaitas už komunalines paslaugas (šildymą, vandenį, šiukšlių išvežimą ir kt.). Dažniausiai sąskaitose, ypač tose, kurios susijusios su bendrojo naudojimo objektų priežiūra ar šildymu, būna nurodytas namo administratorius arba jo įgaliota įmonė, atsakinga už mokesčių surinkimą. Kartais administratoriaus pavadinimas gali būti pateiktas kaip paslaugos teikėjas arba mokėjimo gavėjas.

3. Savivaldybės informacija

Kiekviena savivaldybė Lietuvoje yra atsakinga už daugiabučių namų administravimo organizavimą savo teritorijoje, ypač tų namų, kurių gyventojai neįsteigė bendrijos ar patys nepasirinko administratoriaus. Todėl kreipimasis į savo miesto ar rajono savivaldybę yra vienas iš patikimiausių būdų sužinoti namo administratorių.

Dažniausiai tokia informacija disponuoja savivaldybės Statybos, Urbanistikos, Būsto ar Komunalinio ūkio skyriai. Galite pabandyti paieškoti informacijos savivaldybės interneto svetainėje – kai kurios savivaldybės skelbia administruojamų namų ir jų administratorių sąrašus. Jei internete informacijos rasti nepavyksta, galite kreiptis tiesiogiai į savivaldybę telefonu, elektroniniu paštu arba nuvykti į priimamąjį. Nurodę tikslų namo adresą, turėtumėte gauti informaciją apie paskirtą ar pasirinktą administratorių.

4. Registrų centras

Valstybės įmonė Registrų centras kaupia duomenis apie nekilnojamąjį turtą ir juridinius asmenis. Nors tiesioginės viešos paieškos pagal adresą, kas yra konkretaus namo administratorius, Registrų centras gali ir neteikti plačiajai visuomenei, jis registruoja juridinius asmenis, įskaitant administravimo paslaugas teikiančias įmones ir daugiabučių namų savininkų bendrijas. Jei žinote, kad namą administruoja bendrija, jos duomenis (pavadinimą, kodą) galite bandyti rasti per Juridinių asmenų registrą, jei turite bent dalį pavadinimo ar kitų paieškos kriterijų. Tačiau paprastai, norint sužinoti administratorių pagal adresą, efektyvesnis kelias yra per savivaldybę.

Svarbu paminėti, kad informacija apie konkretų administratorių, sudariusį sutartį su namo gyventojais, gali būti laikoma sutartiniais santykiais, ir Registrų centras gali neturėti prievolės teikti šią informaciją bet kam. Tačiau jie gali patvirtinti, ar tam tikru adresu yra registruota bendrija.

5. Paieška internete

Nors tai gali atrodyti akivaizdu, kartais paprasta paieška internetinėse paieškos sistemose (pvz., Google) gali duoti rezultatų. Įveskite raktažodžius, tokius kaip „namo administratorius [gatvės pavadinimas] [namo numeris] [miestas]“ arba „kas administruoja [gatvės pavadinimas] [namo numeris] [miestas]“. Kartais gyventojai forumuose ar socialiniuose tinkluose aptarinėja savo namų administratorius, arba pati administruojanti įmonė gali turėti interneto svetainę, kurioje nurodo savo administruojamus objektus (nors tai retesnis atvejis).

Ką daryti, jei informacijos rasti nepavyksta?

Jei išbandėte visus aukščiau nurodytus būdus ir vis tiek negalite rasti informacijos apie savo namo administratorių, nenusiminkite. Dar kartą kruopščiai patikrinkite sąskaitas, ypač tas, kurios susijusios su bendromis namo reikmėmis. Kreipkitės raštu į savo savivaldybę, nurodydami adresą ir prašydami pateikti informaciją apie namo administratorių. Savivaldybė privalo reaguoti į tokius paklausimus. Ekstremaliais atvejais, jei įtariate, kad namas išvis nėra administruojamas (kas mažai tikėtina), savivaldybė turėtų imtis veiksmų ir paskirti administratorių.

Namo administratoriaus funkcijos ir pareigos

Suradus namo administratorių, svarbu žinoti, kokios yra jo pagrindinės funkcijos ir pareigos. Tai padės geriau suprasti, kokių paslaugų galite tikėtis ir kokių reikalavimų galite kelti.

Pagrindinės administratoriaus funkcijos apima:

• Bendrojo naudojimo objektų priežiūra: Užtikrinti nuolatinę techninę priežiūrą, organizuoti profilaktinius darbus, smulkius remonto darbus (pvz., laiptinių dažymas, elektros instaliacijos tvarkymas, santechnikos smulkūs remontai).
• Avarijų likvidavimas: Operatyviai reaguoti į avarines situacijas (pvz., vamzdynų trūkimus, elektros dingimus) ir organizuoti jų likvidavimą. Dažniausiai administratoriai turi sutartis su avarinėmis tarnybomis, dirbančiomis visą parą.
• Remonto darbų organizavimas: Rengti pasiūlymus dėl didesnių remonto darbų (pvz., stogo keitimo, fasado šiltinimo, šildymo sistemos modernizavimo), organizuoti gyventojų susirinkimus šiems klausimams spręsti, rengti konkursus rangovams parinkti ir kontroliuoti darbų kokybę.
• Finansų valdymas: Rinkti iš gyventojų nustatytus mokesčius už administravimą ir kaupiamąsias lėšas remontui, tvarkyti namo finansinę apskaitą, teikti gyventojams ataskaitas apie lėšų panaudojimą.
• Sutarčių sudarymas: Sudaryti sutartis su paslaugų teikėjais (pvz., šiukšlių išvežimo, liftų priežiūros, teritorijos valymo įmonėmis) ir kontroliuoti jų vykdymą.
• Gyventojų interesų atstovavimas: Atstovauti namo gyventojų interesams santykiuose su trečiaisiais asmenimis (pvz., valstybės institucijomis, paslaugų teikėjais).
• Dokumentacijos tvarkymas: Tvarkyti su namo administravimu susijusią dokumentaciją (pvz., techninę dokumentaciją, gyventojų susirinkimų protokolus).
• Informavimas: Informuoti gyventojus apie svarbius su namo valdymu susijusius klausimus, planuojamus darbus, mokesčių pasikeitimus.

Jūsų, kaip gyventojo/savininko, teisės ir pareigos

Būdami daugiabučio namo buto savininku, jūs taip pat turite tam tikras teises ir pareigas, susijusias su namo administravimu:

Teisės:

• Gauti iš administratoriaus visą informaciją apie namo administravimą, finansinę būklę, planuojamus darbus.
• Dalyvauti gyventojų susirinkimuose ir balsuoti sprendžiant klausimus, susijusius su bendrojo naudojimo objektų valdymu ir naudojimu.
• Teikti pasiūlymus administratoriui dėl namo priežiūros gerinimo.
• Reikalauti, kad administratorius tinkamai vykdytų savo pareigas ir užtikrintų kokybiškas paslaugas.
• Inicijuoti administratoriaus pakeitimą, jei jo veikla netenkina daugumos gyventojų.
• Gauti kompensaciją už žalą, patirtą dėl netinkamo administratoriaus pareigų vykdymo.

Pareigos:

• Laiku mokėti nustatytus administravimo ir kitus mokesčius.
• Tausoti bendrojo naudojimo turtą ir laikytis namo vidaus tvarkos taisyklių.
• Pranešti administratoriui apie pastebėtus gedimus ar avarines situacijas.
• Leisti administratoriui ar jo įgaliotiems asmenims patekti į butą, jei tai būtina bendrojo naudojimo inžinerinių sistemų apžiūrai, remontui ar avarijos likvidavimui (iš anksto suderinus laiką, išskyrus avarinius atvejus).
• Dalyvauti priimant sprendimus dėl namo valdymo.

Namo administratoriaus keitimas

Jei gyventojai nėra patenkinti esamo administratoriaus darbu, jie turi teisę jį pakeisti. Procesas nėra labai paprastas, tačiau įmanomas. Pagrindiniai žingsniai yra šie:

1. Iniciatyvinės grupės sudarymas: Susiburia aktyvūs gyventojai, kurie nori pokyčių.
2. Priežasčių surinkimas: Aiškiai suformuluojamos priežastys, kodėl norima keisti administratorių (prasta paslaugų kokybė, nepagrįstai dideli mokesčiai, informacijos neteikimas ir pan.).
3. Naujo administratoriaus paieška: Renkami pasiūlymai iš kitų administruojančių įmonių arba svarstoma galimybė steigti bendriją.
4. Gyventojų susirinkimo sušaukimas: Laikantis įstatymuose nustatytos tvarkos, sušaukiamas namo butų savininkų susirinkimas. Apie susirinkimą ir jo darbotvarkę turi būti tinkamai pranešta visiems savininkams.
5. Balsavimas: Susirinkime pristatomos priežastys keisti administratorių ir siūlomi nauji kandidatai. Sprendimas dėl administratoriaus keitimo ir naujo administratoriaus (ar bendrijos steigimo) pasirinkimo priimamas balsų dauguma (paprastai daugiau nei pusė visų butų savininkų balsų).
6. Sutarties nutraukimas ir naujos sudarymas: Priėmus sprendimą, informuojamas senasis administratorius apie sutarties nutraukimą ir sudaroma sutartis su naujuoju administratoriumi arba įregistruojama bendrija.

Svarbu visus veiksmus atlikti laikantis teisės aktų reikalavimų, kad sprendimai būtų teisėti ir neginčijami.

Daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB)

Alternatyva samdomam administratoriui yra daugiabučio namo savininkų bendrijos (DNSB) įsteigimas. Bendrija – tai pačių gyventojų įsteigtas juridinis asmuo, kurio tikslas yra valdyti, prižiūrėti ir naudoti bendrąjį namo turtą. Bendrijos pirmininką ir valdybą renka patys gyventojai. Bendrija gali pati vykdyti administravimo funkcijas arba samdyti administratorių (įmonę ar fizinį asmenį) tam tikroms funkcijoms atlikti.

Bendrijos privalumai:

• Didesnė gyventojų kontrolė ir įsitraukimas į namo valdymą.
• Galimybė lanksčiau ir greičiau priimti sprendimus.
• Dažnai mažesni administravimo kaštai, jei bendrija efektyviai tvarkosi pati.
• Skaidresnis lėšų panaudojimas.

Bendrijos trūkumai:

• Reikalingi aktyvūs ir kompetentingi gyventojai, norintys ir galintys skirti laiko bendrijos valdymui.
• Gali kilti sunkumų renkant pirmininką ar valdybos narius.
• Atsakomybė už visas administravimo funkcijas tenka pačiai bendrijai ir jos nariams.
• Gali būti sudėtingiau spręsti konfliktus tarp gyventojų.

Jei jūsų namą administruoja bendrija, informaciją apie ją (pavadinimą, pirmininko kontaktus) taip pat galite rasti skelbimų lentoje, sužinoti iš kaimynų arba patikrinti Juridinių asmenų registre, jei žinote bent dalį bendrijos pavadinimo.

Patarimai efektyviam bendravimui su administratoriumi

Norint, kad bendradarbiavimas su namo administratoriumi būtų kuo sklandesnis ir efektyvesnis, verta laikytis kelių paprastų taisyklių:

• Kreipkitės raštu: Visus prašymus, skundus ar pasiūlymus teikite raštu (elektroniniu paštu arba registruotu laišku). Taip turėsite įrodymą apie savo kreipimąsi ir jo turinį.
• Būkite konkretūs: Aiškiai nurodykite problemą, jos vietą, laiką ir pageidaujamą sprendimo būdą.
• Išsaugokite dokumentus: Saugokite visą susirašinėjimą su administratoriumi, gautas sąskaitas, ataskaitas ir kitus svarbius dokumentus.
• Dalyvaukite susirinkimuose: Aktyvus dalyvavimas gyventojų susirinkimuose leidžia ne tik gauti naujausią informaciją, bet ir daryti įtaką priimamiems sprendimams.
• Būkite kantrūs, bet neatkaklūs: Kai kurios problemos gali užtrukti, kol bus išspręstos, tačiau jei administratorius nereaguoja ar vilkina sprendimus, priminkite apie save ir, jei reikia, kreipkitės į aukštesnes instancijas (pvz., Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą ar savivaldybę).
• Palaikykite gerus santykius: Mandagus ir dalykiškas bendravimas dažniausiai padeda greičiau rasti bendrą kalbą ir pasiekti norimų rezultatų.

Apibendrinimas

Žinoti, kas yra jūsų namo administratorius ir kaip su juo susisiekti, yra labai svarbu kiekvienam daugiabučio gyventojui. Tai leidžia ne tik operatyviai spręsti iškilusias problemas, bet ir aktyviai dalyvauti valdant bendrą turtą bei užtikrinti tinkamą jo priežiūrą. Nors kartais administratoriaus paieška pagal adresą gali pareikalauti šiek tiek pastangų, pasinaudojus šiame straipsnyje pateiktais patarimais, tikėtina, jog reikiamą informaciją rasite. Atminkite, kad būdami informuoti ir aktyvūs, galite ženkliai prisidėti prie geresnės gyvenamosios aplinkos kūrimo sau ir savo kaimynams.